2021 年 7月1日 開始，購買預售屋的稅務有了新變化轉向 2.0 時代，從原先的權利移轉之財產交易所得，視同房屋、土地交易，應於訂定買賣契約書，向國稅局辦理個人房屋土地交易所得稅申報。到底預售屋房地合一所得稅是什麼？預售屋房地合一所得稅試算要怎樣計算？預售屋房地合一所得稅申請方式、申請地點與應該準備哪些文件呢？
預售屋房地合一所得稅 2021 年新規定
財政部臺北國稅局表示，個人於 2021 年 6 月 30 日以前交易預售屋及其坐落基地之所得，屬權利移轉之財產交易所得，應併入年度綜合所得稅辦理結算申報；但自 2021 年 7 月 1 日起交易 2016 年 1 月 1 日以後取得預售屋及其坐落基地，視同房屋、土地交易，應於訂定買賣契約書之次日起 30 日內，向國稅局辦理個人房屋土地交易所得稅申報。
個人交易預售屋之所得課稅前後比較
| 交易日 | 2021.6.30 以前 | 2021.7.1 以後 |
| 取得日 | 2016.1.1 以後 | |
| 課稅規定 | 所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類 財產交易所得 | 所得稅法第 4 條之 4 第 2 項 房地合一交易所得 |
| 課稅 所得額 | = 實際成交價額 – 取得成本 – 相關費用 | = 實際成交價額 – 取得成本 – 相關費用 |
| 課稅方式 | 計入交易日所屬年度 綜合所得總額申報 | 交易日之次日起算 30 日內申報繳納 |
| 稅率 | 5 % ~ 40 % （累進稅率） | 15 % ~ 45 % （依持有期間遞減） |
（資料來源：國稅局）
預售屋房地合一所得稅試算
國稅局舉例說明，納稅義務人甲君 2017 年向建設公司以 1 億 200 萬元購買 1 戶大安區預售屋及坐落基地，2019 年以 1億 1,600 萬元出售此預售屋，甲君不諳法令而漏申報該筆交易所得，經主動洽詢稽徵機關後，因交易日係在 2021 年 6 月 30 日之前，屬所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類規定之財產交易所得，甲君自動補申報 2019 年度財產交易所得 1,361 萬
【成交價額 1 億 1,600 萬元 – 可減除成本 1 億 200 萬元 – 可減除移轉費用 39 萬元】，並補繳稅額及滯納利息等共 493 餘萬元。
財稅部稅務計算【房地合一新制個人所得稅試算稅額表-房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易案件】公式：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2507
房地合一所得稅申報地點與申報流程
申報地點
- 申報單位所在地稽徵機關。（在財政部北區國稅局為本局所轄分局、稽徵所及服務處，不得越區申報。）
- 居住者所得資料採媒體方式申報者，可向申報單位所屬國稅局任一分局、稽徵所及服務處，辦理申報。
申報流程
- 直接使用國稅局網路申報
- 戶籍所在地的稽徵機關辦理
房地合一所得稅申報期限
從 2021 年 7 月 1 日開始，交易日之次日起算30 日內申報繳納。也就是說，若交易日為 2021 月 7 月 1 日，申報最晚時間為 7 月 31 日內就需要申報房地合一所得稅。
申報房地合一所得稅應備文件
- 個人房屋土地交易所得稅申報書
- 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本
- 不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本（私契）
- 成本及必要費用相關證明文件
- 其他有關文件
申報房地合一所得稅申報錯誤該怎麼辦？
- 未提示取得、改良及移轉費用者，未按成交額 5% 扣除該項費用
- 成本部分，房屋、土地等，如是受贈或繼承取得者，應以受贈時或繼承時的「房屋評定現值」和「公告土地現值」為取得成本
- 收入部分，誤以公契金額或時價登錄資料作為出售收入，而並非真實的實際成交價額
- 申報期限計算錯誤
- 申報地點錯誤，依規定賣方應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報
申報個人房地合一稅後，若發現錯誤，可重新填寫正確申報書更正即可。若採網路申報者，在申報期限內將正確資料重新上傳即可，但若超過申報期限，不論用何種申報方式，都須向戶籍所在地的稽徵機關辦理書面更正。
國稅局呼籲，個人轉讓預售屋，如有疏忽漏未申報所得，請依稅捐稽徵法第 48 條之 1 規定在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，可加息免罰，以免遭查獲後補稅處罰。
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